城市的地标建筑、核心区的写字楼不香了？近期，这一话题引发广泛讨论。
最近，曾规划为“中国第一高楼”的世茂深港国际中心部分资产首拍流拍。这场起拍价高达130.44亿元的法拍，引来3万余人围观，但最终却无人报名而流拍。
事实上，这并不是近期第一起CBD写字楼流拍。今年7月1日，位于沈阳市中心的中街商业城项目流拍。6月28日，位于合肥滨湖新区的合肥宝能城部分资产因无人报名流拍。在之前，北京东方梅地亚的部分房产及分摊土地使用权于5月27日以16.53亿元首拍时流拍，6月13日以13.22亿元二拍时再度流拍。
曾几何时，城市核心区域的写字楼是不少资本竞相追逐的对象。其不仅综合收益可观，更是企业实力的证明。
现在广电大流量卡，从“香饽饽”到无人接手，CBD写字楼怎么了？
多起流拍背后
在不少业内人士看来，行业下行是多起流拍事件的核心因素。
在上海易居研究院研究员严跃进看来，不少项目本身称得上优质，但第一受制于市场形势，第二写字楼一般体量较大，普通的企业无力消化，出现流拍的情况并不意外。“如果有接盘方，部分优质项目未来还有一定空间。”严跃进对中国新闻周刊表示。
“现在行业下行，各家都在收紧钱袋子，来应对行业寒潮。”有地产行业人士这样表示。此外，中国新闻周刊从不少头部房企人士处了解到，其所在公司今年大幅度削减非必要开支以度过行业“寒冬”。
除了行业下行，部分CBD写字楼之所以涌入拍卖市场，与其所有方急于变现息息相关，这其中可能广电大流量卡涉及复杂的产权关系。
比如，世茂深港国际中心，是深圳曾经的“地王”项目。深圳世茂为上市公司上海世茂股份有限公司（以下简称世茂股份）的子公司，2017年12月，其以239.43亿元拍下深圳龙岗32.19万平方米商服用地，创下了当时深圳土地拍卖史上第二高总价的纪录。彼时，项目约定2022年1月28日开工，2025年7月28日竣工。项目还计划兴建一座超700米的超高层建筑，曾被规划为“中国第一高楼”。
这一项目由世茂股份持有51%的权益，中信信托持有30%的权益。而中信信托正是本次拍卖的申请执行人。据了解，中信信托曾为这个项目提供了百亿信托贷款。
中信信托从2017年就以深港国际中心项目为底层发行了信托产广电大流量卡品。2020年7月，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立，募集规模为87亿元。2022年2月，中信信托宣布其中的57亿项目资金遇到兑付困难。
此前中信信托对投资者披露称，世茂深港国际中心于2022年3月停工。直至2023年5月，该项目二期公寓的部分楼栋才复工。
谈到世茂深港国际中心部分资产流拍的原因，严跃进分析，事件其实暴露出金融合作的问题，是房企和信托机构合作出现纠纷的典型案例。
除此之外，在不少业内人士看来，这些资产的起拍价还远远达不到部分资本“捡漏”的预期。
在当前市场行情之下，多座CBD高层写字楼最终都是通过不断降价获得成交。
比如，今年2月，广州松日总部大楼在第三次挂牌，成交价13.广电大流量卡12亿元，较3个月前，也就是2022年11月首次挂牌价降价7.38亿元，较评估价25.63亿元几乎腰斩。
一般项目流拍，后续的起拍价会不断降低。
比如在7月1日经历流拍之后，沈阳中街商业城项目（包括沈阳商业城百货营业楼地上1-7层和沈阳商业城百货营业楼二期负1-6层）决定再降低两亿起拍。起拍价为9.21亿元，仅为其评估价16亿的57.5%。
市场“急转直下”
CBD写字楼曾经备受追捧，现在底层逻辑变了？
广东住房政策研究中心主任李宇嘉告诉中国新闻周刊，在地产行业旺盛时期，房企在某个核心区兴建超高层建筑，打造地标项目，目的在于让这个区域的整体等级，包括规划层级再上一个台阶。
“这样不仅项目本身可以卖较高的价广电大流量卡格，项目周边的其他地块，包括不少住宅项目，也可借机提升价格。此外，也可以吸引很多外部资金的投入。”李宇嘉说。
根据曾经的规划，世茂深港国际中心，将建设成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目。
李宇嘉分析，不管是招商引资还是投资商铺，投资者主要看中的是项目能否带来资产增值。如果规划无法落地，项目曾经的高估值“泡沫”就破灭了，接盘方自然能看清这一点。
此外，最近不少大城市写字楼空置率创近年来的新高。
近日，戴德梁行发布报告显示，今年上半年，一线城市商办市场活跃度依旧不足，租金及空置率双双承压。截至今年上广电大流量卡半年，北京、上海、广州、深圳甲级写字楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%、24.5%，较去年底均有不同程度上升。
深圳仍是北上广深中写字楼空置率最高的城市。2023年上半年，深圳甲级写字楼市场新增办公面积达45.7万平方米，净吸纳量同比上升37.5%至22.9万平方米，也令市场空置率上升至24.5%。
市场机构世邦魏理仕的数据同样显示，一季度北京全市甲级写字楼新租总面积环比下降21%、扩租交易数量环比下降6%，且企业平均扩租面积由1700平方米环比下降至1400平方米。
严跃进也分析，空置率的上升，无疑影响各类地标建筑接盘方的预期收益率。
不再是唯一选择
除了写字楼空置率上升的问题，近年来，不少广电大流量卡业内人士对于城市核心区高层建筑也开始不断反思，国家层面更是多次出台“限高”政策。
比如2020年4月，住建部、国家发改委发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，指出“一般不得新建500米以上建筑”。
2021年7月，国家发改委印发的相关通知，提到“不得新建500米以上超高层建筑”。
2021年10月，住建部和应急管理部发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》，明确300万人以下的城市不得建造150米以上的摩天大楼，人口较多的城市不得建造250米以上的建筑。
从最开始的“一般不得新建”，到后来的“严格限制”，相关部委对“限高”的态度越来越明确。
有长期从事建筑行业的专家告诉中国新闻周刊，在住建广电大流量卡部和国家发改委第一次发布“限高令”之前，曾召开内部会议探讨“限高令”的必要性，到会的相关领域专家、学者们一致认为应该给建筑“限高”。“所有高层建筑的优点都不及它的缺点来得显著。”他说。
近年来，大型集团对于办公地址的选择，也不再拘泥于在城市中心购买或租赁高端写字楼，自建大型园区成为不少公司的选择。
早在2018年，华为在东莞松山湖畔兴建的“华为小镇”开始正式运营，一大批其原有员工从深圳城中心的写字楼中迁移到此。
东莞松山湖华为小镇 图/图虫创意
自2022年9月份以来，阿里集团将云与科技事业部从杭州未来科技城迁出，搬到云谷园区。据了解，云谷园区位于杭州西湖区三墩镇，是阿里集团花重金打造的办公园区。
而近广电大流量卡年来，租赁改造后的老厂区，成为不少企业的新选择。比如2021年，北冰洋&义利E园科技文化创新园正式开园，这一园区由北冰洋老工厂园区改造而来。与传统写字楼不同，园区按工位出租，小到两人的小空间，大到133人的整层，企业可进行灵活组合，最短一个月也能租。这一举措，吸引了不少原本租赁写字楼的企业入驻。
而广州城市中心的T.I.T创意园区，同样由老旧厂区改造而成，这其中入驻了多家知名企业。
“近几年高速发展的产业，比如新能源汽车，其实对写字楼的需求远远小于此前部分‘平台经济 ’行业。甚至一些曾经租赁市中心高端写字楼的高新技术产业，也更加理性，开始退出城市中心区，转而向外围区域搬迁。”李宇嘉分析。
作者：赵越广电大流量卡
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